提到“短时间内，受整个房地产市场大势的影响，二三线城市的购房者多数处于观望态度，桂林也不例外。”那么，在这一期的专题当中，我们将从桂林的城市规划本身出发，借鉴以广州为代表的一线城市，在城市空间格局发生变化的情况下，如何响应号召、顺势而为，充分利用城市规划赋予桂林地产的机会，淡化房产新政的不利影响？

                    桂林城市规划——“东延、西进、南拓、北适、中优”

    桂林提出了城市战略规划的十字方针--“东延、西进、南拓、北适、中优。”同时，对于每个片区的发展也有较为清晰的定位。

    东延： 桂林未来高新工业园区集中地，重点发展高新技术产品研发、生产基地和会展、文化教育、体育等产业。目前开发中高档住宅产品为主，未来可供开发的土地不多。

     西进：桂林未来城市的主要发展方向，重点发展工业，建设现代物流、行政中心。目前开发以中档住宅产品为主，后续可供开发的土地较为充足，随着市政相关配套的完善，将有可能成为一个集以产业和居住为一体的新城区。

     南拓：桂林城市规划的另一个主要方向，重点发展文化教育和工业、商贸业。目前开发以中高档和中档住宅产品为主，后续土地供应较为充足，随着雁山教育新城相关配套的逐渐完善，南区将成为未来以居住和教育文化产业为主导的新城区。

     北适：桂林连接湖南等主要交通、物流干道所在区域，重点发展商贸、物流业。目前开发以中档和中低档住宅产品为主，后续土地有一定供应，但由于“北适”的实施以及周边产业的影响，预计未来开发强度和发展空间受限。

     中优：桂林的历史文化旅游、商贸服务中心，未来几年发展旅游、商贸等相关产业的同时，要适当降低人口居住密度。目前开发以高档和中高档住宅产品为主，未来可供开发的土地较少。

    难能可贵的是，在桂林城市建设发展过程中，市领导看到了与一线城市的"差距"。"见贤思齐"将是未来一段时间内桂林城市发展的主轴线……

                    广州城市战略规划--“东进、西联、南拓、北优、中调”

    2000年开始，广州城市战略规划确定为十字方针——“东进西联南拓北优中调”。那么，这些年过去了，广州的战略规划取得怎样的成就，赋予房地产的机会又是如何？ 

    东进：“东进”是2000年以来广州主要的发展方向之一。如今，天河区东部、黄浦区西部等已纳入成熟城区的范畴，而科学城板块以产业带动经济，发展迅猛，出现了保利林语山庄、万科城等代表性项目。广园东－增城板块，近年来随着"东进"策略的推进，市政配套建设不断完善。

     西联：“西联”，主要是加强广佛都市生活圈的建设，随着广佛地铁等城际快速干道的修建，市政配套的逐渐完善，广佛都市圈中房地产亮点频出。

     南拓：“南拓”，是广州城市另一发展的主要方向，是让广州城市空间格局从"云山珠水"走向"山城田海"的重要增长极核。主要辐射番禺、南沙两区，其中包括闻名全国的华南板块、被誉为"中国房地产样板房--广州星河湾"等等。

     北优：“北优”，主要是白云机场的搬迁，城市空间结构获得优化提升的契机。

     中调：“中调”，主要是指中心城区按照“调优、调高、调强、调活”的要求，舒解密度，提升功能，优化环境，保护传统，凸显文化。主要辐射区域包括广州旧八城区，其中最值得一提的是广州CBD--珠江新城。

    诚然，2000年以来广州的城市战略规划使得广州城市空间格局产生了巨大的变化，财政边界也从原来的1443平方公里扩展到3718.5平方公里，整整扩大了2.5倍。 

    在广州的城市战略方面，从“拉开结构、建设新区、保护名城”转向“多极提升、内调外优、保护名城”。在时间规划方面，初定到2010年，基本完成“东西南北中”的空间拓展战略目标；2010-2015年，是空间拓展战略提升的阶段；2015年-2020年，是提升到优化的阶段。

    就目前桂林来讲，应当尚处于空间拓展战略的初级阶段，城市规划发展还有很长的路要走，同时赋予房地产市场的契机也还有很多。

                    他山之石，可以攻玉

    “见贤思齐”不仅是桂林城市发展的主轴线，也应该是桂林房地产开发的主轴线，适当地“走出去、引进来”对于桂林房地产市场的稳定健康发展来讲大有裨益。结合广州等一线城市的城市战略规划赋予房地产的机会，以及桂林房地产的实际情况，就房产企业在其中的作为简单谈谈以下几点：

    第一，按照城市规划布局和各片区定位，顺势而为，充分利用项目、板块及产业发展的三者价值联动。承接主要的城市发展方向，利用项目的推广提升地产板块价值，通过板块价值的提升实现项目价值的最大化，同时，项目要与板块及相关产业形成联动，满足板块内产业相关管理层的居住、配套要求。

    第二，响应政府号召，支持市政配套建设，甚至协助政府完成部分交通道路等相关配套。如碧桂园集团在广州、武汉等城市的发展当中，就充当了"市政配套先行者"的角色，适当为政府减轻负担，最终达成共赢格局。

    第三，细分市场，提升产品品质，满足多层需求。现在房地产前期策划当中就应当注重挖掘和打造项目的M因素（魅力因素），而不仅仅是H因素（保健因素、必要条件）。

    第四，适当加大新兴板块商业配套的体量。适当加大商业体量，既为项目本身服务，同时有利于提升整个板块的价值，再通过板块价值的提升实现项目价值的最大化。从整个城市空间格局的发展来讲，政府也应当给予支持。

    第五，走出去，引进来。"走出去"即多出去看看，到广州、深圳等一线城市，学习新的开发模式、产品理念、规划设计、园林景观设计和户型设计等等，条件成熟的情况下可寻求外地开发；"引进来"即引入国内外顶级的规划设计、景观设计、策划代理等专业机构，利用其全国甚至全球的专业视野和业内资源，使得项目在调整期依然能够在市场中脱颖而出……